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12 de Maio de 2021

Redução Judicial de Aluguel Comercial x Covid – 19

Thiago Licer, Advogado
Publicado por Thiago Licer
ano passado

I- A Realidade:

No presente momento, de certo, faz-se necessário o isolamento social bem como o fechamento de empresas que, em tese, não são consideradas “atividades essenciais”.

Contudo deve-se analisar as situações vividas, em especial, pelos pequenos e médios empresários que dependem de seus (pequenos e médios) negócios para sua subsistência e de suas famílias.

Não devemos nos esquecer de inúmeros funcionários que dependem dos pequenos e médios empresários.

Àqueles que, como eu, são ou já foram comerciantes têm plena consciência que os encargos locatícios representam a maior despesa do comerciante, seguido dos encargos trabalhistas.

Razão pela qual, o que muitos não sabem, é que há previsão legal para a redução do valor do aluguel em momentos como os vividos atualmente, por conta do Coronavirus.

Essa previsão se dá, não pela bilateralidade contratual mas por prezar pela manutenção da empresa e, por consequência, de empregos e recolhimento de tributos.

Recentemente, no Distrito Federal, foi publicado o Decreto 40.539/20 determinando a interrupção até o dia 5 de abril atividades consideradas não essenciais (inciso XI do art. 2º do decreto 40.539/20).

Nesse diapasão outros Estados seguiram a mesma linha (como o Rio de Janeiro).

II – Da Previsão Legal:

A lei e princípios que regem o Direito Brasileiro preveem para situações como nossa atual realidade (Covid-19) mecanismos jurídicos capazes de garantir ao empresário a redução do aluguel comercial (não residencial) baseado na teoria da imprevisão bem como no princípio da manutenção da empresa.

De certo a atual situação vivida, não só pelo Brasil mas todo o Mundo, era algo até o presente momento inimaginável, imprevisível e ao qual não demos causa.

Razão pela qual o Código Civil dispõe:

Art. 317.Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Nos casos de aluguéis comerciais (ou não) tratamos da chamada prestação continuada, assim, por motivos imprevisíveis (mais uma vez a teoria da imprevisão) há a possibilidade de resolução do contrato locatício (seu desfazimento) ou melhor, a renegociação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato (…)

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato

Sem dúvidas os impactos causados pelo COVID-19 em nossa economia atinge diversas atividades empresariais bem como suas relações contratuais tornando-se assim um caso de força maior dando ao empresário a possibilidade de redução de alugueis enquanto houver a necessidade (obrigação) de isolamento social ou mesmo a suspensão de pagamento, a depender de cada caso.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Como já dito, outra fundamentação para a redução de alugueis ou mesmo sua suspensão é o Princípio da Manutenção da Empresa que tem por objetivo, não proteger a pessoa do empresário, mas sim manter a empresa em atividade pela função social exercida por esta, diga-se:

1) Recolhimento de impostos e tributos objetivando manter a economia abastecida;

2) A manutenção dos empregos, dos empregados e daqueles que destes dependem;

3) O crescimento econômico e social considerando que os pequenos e médios empresários são os maiores responsáveis pela geração de empregos no País.

III – Conclusão:

Assim, considerando o momento atípico vivido pela sociedade, que vem resultando em graves prejuízos aos empresários pelo fechamento, quase que em massa dos pequenos comércios, faz-se necessária a renegociação dos valores dos encargos locatícios e, na ausência de negociação amigável, a propositura de ação judicial nos moldes legais que amparam a função social da empresa, a manutenção de suas atividades e empregos por estas geradas.

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